随着5月的到来，房地产市场“金三银四”已经结束。
今年3月，深圳房地产市场令人兴奋，在仍执行严格控制政策的情况下，二手房成交量也在上升。
然而，4月份并未继续上涨，房价连续三个月上涨后首次下跌。
01依乐有家数据，过去4月，深圳二手房转让量3192套，环比3月下降19%，但与2022年同期相比，增长72%，这仍是近两年为数不多的过户量破3000套的一个月。
梳理4月份深圳楼市，影响各方神经的新政主要有两项。
一是重塑经济适用房体系，很明显，住房和人才住房将被取消，而不是公共租赁住房和共有产权住房。具体影响，详细回顾“这项新政策，将彻底改写深圳房地产市场模式！”。二是放开指导价政策，银行放贷时，不再参照二手房指导价。从头到尾，指导价政策已实施2年多，一些以前非理性上涨的地区，现在整体下降了20%-40%，起到了很好的降杠杆作用。
目前，在深圳二手房市场，70%以上的房屋接近指导价交易，低于指导价的房屋比例正在进一步降低。
对市场来说，放开指导价政策不是兴奋剂，而是稳定剂。
02前两周指导价调整政策后，个别业主忍不住连夜跳价，但这只是个别现象，大多数业主心态相对平和。
甚至有一小部分业主急于卖房，为了尽快卖掉房子，利用预期向好微降价。
数据显示，全市上市价格继续处于下降范围，4月份均价上市，环比下降0.5%；从下图可以看出，大部分地区的挂牌价格在-1%~1%之间波动，几乎是一片绿色。
今年第一季度，市场复苏迹象明显，深圳二手房成交价格也由负转正，持续3个月。
直到4月份再次下滑，环比下降2%，回到2022年底的水平。
总的来说，4月份深圳二手房市场表现不如3月份，但近两年仍处于较高水平。房价整体上涨后又下跌了，但这个数据是平均值。严格来说，有的地方表现不错，有的地方表现不好。
03相比之下，深圳新房市场有所回升。
在3月份环比高增长的基础上，深圳新房4月份再次上涨10%，网签量达到3505套。2021年、2022年同期的网签量分别为3502套、2851套。
但目前深圳新房的供应和库存仍值得关注。
与3月份新房海量供应相比，4月份供应有所减少，主要集中在龙岗区和光明区，其次是坪山区。
截至4月底，深圳新房库存404万㎡，去化周期为15.3个月，是近12个月的最长去化周期。
一方面，新房还没有卖完，另一方面，新供应源源不断。在这种情况下，开发商必然会继续保持内卷趋势，价格会向买家倾斜，这是前几年没有的待遇。但作为购房者，在做出选择时，要尽量避免新房供应和库存较大的区域。
无论是买二手房还是新房，板块价值都要放在前面。特别是目前，深圳房地产市场正经历一轮大洗牌，买错房子的成本会越来越高。
结虽然金三银四已经过去，但房地产市场的复苏仍是当前各地的主要任务。
就在昨天，上海市公积金购房新政正式实施。多子女家庭在上海购买第一套房，最高贷款限额上升20%，最高贷款额为24万元。
此前，深圳和广州也出台了这一政策，力度不大，甚至很小。然而，最近一线城市推出的新一轮放松浪潮信号非常明显。这样的优惠政策背后会有很多，除非市场已经修复，不需要优惠政策来稳定预期。
几天前，会议还强调，坚持住房投机定位，支持刚性和改善住房需求。在必须之前，一线城市不会采取压箱底部的大动作。
1、虽然深圳4月份房地产市场有所下滑，但最糟糕的时刻已经过去，大部分地区已经回到了理性水平。2、指导价政策调整后，部分二手房市场成交量将盘活，但短时间内价格难以大幅反转。3、一线房地产市场的放松已经开始，接受这一现实，5月份的数据非常重要，这将直接影响下一个积极的政策及其实力。4、作为买家，与往年房价高峰期相比，目前市场非常友好，可以在有价值、有潜力的地区选择优质房源。5、作为卖家，如果目前不急着卖房，可以再等一次；如果急着卖房，目前市场还不具备坐地涨价的条件。最后，记得关注我，每天带你揭秘更多深圳楼市的最新动态。无论是刚需还是投资买房，如果有具体需求，关注后可以私信我，解锁更多关于深圳、东莞、广州买房的黑科技。