一
Q:2015年8月，我和丈夫贷款213万，总价320万买了芳城园一区的三居室。现在我觉得方庄的升值太慢了。我想改变快速升值、有后劲的板块和社区，考虑到自住和升值的需要。目前的思路是卖掉方庄，用老人的房产抵押贷款300万，这比第二套贷款便宜，不知道思路是否可以。这几乎可以有800-900万。看了你很多文章，目前在看望京、新北苑、朝青板块，最好换个小三居，真的不能两居。
问题是：
1、你认为这种换房的想法可以吗？你推荐哪个板块？因为10年后换房的概率很大，我想换一个升值潜力很大的板块和社区。
2、望京、新北苑、朝青两年前两年涨了一波，但方庄房价还没有回到2016年的高点。现在会不会再追高，错过方庄房价的补涨？
A：1、抵押贷款的想法当然是可行的，但毕竟，有些违规行为，选择代理公司和产品，计算各种费用，近几个月来，鬼神们有点混乱。
2、总价超过800万的以北为主，流动性相对较好。望京的性价比相对较高。如果以升值为主，广营或新北苑相对更好。我觉得来广营的潜力更大，不需要推荐。社区很少。
3、现在还没有追高，只是建立了一个小春天，后续的市场还没有开始。一般来说，至少半年后才有追高的可能，也就是秋天所谓的金九银十。
方庄补涨怎么说？每次市场都要补涨，但一般稍微落后一点，几次积累后才会出现差价。方庄是北京二环外第一个富人区，当年房价比望京高30%。也许以后会补涨，但不要期望太高。
仅供参考。
二
Q:女儿的中央企业单位将搬到首都机场，单身想买一个小家庭，预算有限，首付不超过120w（不含税）。现在是四元桥附近的朝阳区户口，所以我不知道是在机场附近买还是在现有地址，这样我就可以保留朝阳区的户籍。但朝阳区的选择很少，所以很纠结。
A：1、纠结户口意义不大。如果你为孩子上学而单独保留东西海，其他地区一般都无所谓。而且只要有房子，就可以搬家，到时候可以更换。
此外，机场附近还有朝阳区，机场高速公路以东，有十多个社区。燕翔南平东平等，可落户朝阳户籍。
2、朝阳真的没有太多的选择，价格超过200万，但大多数房子都很老，贷款有限，以后不太方便。或者大多数都有严重的伤害，至少在顶层或朝向不是很好。你可以看看6号线和八通线，东四东五环沿线，这个价格相对较多，主要在东五环外。
3、如果不需要朝阳户籍，也可以看看后沙峪。房龄可能不是很新，但是面积可以买大一点的，没有硬伤。
仅供参考。
三
Q:女孩在丰台大二，老师说可能考不上高中，很焦虑。转学哪里合适？预算可以是500-700，这取决于是否贷款。同事说朝阳区可以入学，高考成绩可以通过试卷提高。你认为哪里可靠，确定性高？
A：1、我能理解做父母的心情，但这个问题真的很难回答。
2、一般来说，初中不建议转学。首先，好学校可能没有空余学位。即使有，一般也不愿意接受普通学生，学校也要考虑各种指标。而且，从初二到初二，每个学校都有明确的班级分层，对应着不同的师资和强度。如果你在丰台中等，你可能无法在其他地区获得更好的资源。你可以因材施教。
所以常规的建议是找个好老师补课，这样可能会提高成绩。而且，即使转学，也要补课，否则光靠校园是不太可能快速提高的，老师也照顾不了。
3、如果你想改变，试试朝阳，但我不知道哪所学校能成功。请问教育委员会。朝阳的优势是可以买到小学普通小学的牛，这样就没有溢价，房子也不会受苦。但指着高考试卷放水，即使不多。高中入学考试是区域竞争，考生和高中配额不变，提高等于没有提到，结果是一样的。
4、我帮不上忙。我只能说先问朝阳有没有学位。我不知道怎么问。先问教委。另外，找补课老师。如果你想提高你的成绩，你必须补课。
仅供参考。
四
Q:我的孩子在朝阳区国寿金融中心附近的一家外国公司工作，工作稳定，未来十年不打算换工作。没有北京家庭，居留证仍在排队，2024年5月社会保障满5年。如果你想买一套通勤方便的住宅，将来也会用作婚房。孩子没有北京家庭，没有北京社会保障，工作不需要考虑通勤。暂时不考虑学区，我希望能保持价值。
我们局外人需要卖掉当地的两套房作为首付，只能拿出200万元，不含各种税费和中介费，总预算控制在400万元左右。局外人对北京不熟悉，也没去北京看房。孩子们租了Soho gogo、兴隆都市新园、劲松的房子。请张哥给我们一些买房的建议，新房、二手房都可以。
A：1、2024年5月有资格，那还有一年多，先做好准备吧。
2、总预算400万，注意买新房，一定要有良好的生活体验。但总价基本上是相对偏远的地区，大多数保存都不是很好，这取决于运气。因此，如果注意保存，一般不建议，更换可能会遭受损失。
3、二手房，前三个是公寓形式，兴隆城市还是学区房，租起来划算，不考虑学区就没有意义了。溢价现在估计在40%左右，高的时候。400万就是买20多套公寓。如果你不需要学位，你在各个方面都不占优势。
尽量不要选择公寓。保值一般。Soho还是很弱的，多年来一直输给市场。除非你决定不更换，否则你很可能会在换房时遭受损失。
劲松的优点是经济实惠，交通便利，也就是朝阳南部的板块也有弱点，包括西南三环。适合自住，保值稍弱。
4、我建议不要在二三环路买合适的。这些都是租来划算的，但是买起来很常见。甘蔗不能两端都甜。看看东五环。常营管庄的房龄比较新，大部分保值都不吃亏。先看看。建议不要从租房的角度看待买房，这不是一回事。
仅供参考。
五
Q:在金融街工作，想选择西城的公房，总价在900左右。主要原因是位置好，首付低，目的是保值 自住。你认为公共住宅应该更注重建筑的年龄或位置，比如阜成门85年的公共住宅和广安门2000年的公共住宅（广华轩），你认为哪个更好？
A：1、学区住房或首先注意溢价率，这个高峰不低，不容易谈论保存和自我生活。然后考虑住房年龄，这对流动性有很大的影响，但也间接影响了保存。西城不需要纠结于这个地区，是一个非常成熟的板块，涨跌几乎是一样的，除非学区有重大变化，否则没有独立的市场。
2、先确定学区。阜成门是四个学区的交界处。你指的是哪个学区？金融街月坛和新街口展览路的溢价率相差很大。学区资源不同。先确定学区，再谈房子。
如果不注意顶级学区，那就先看看广华轩。房龄新，流动性好。溢价率中等。去年算了，大概是30%。不吃亏不占便宜，选好户型就行了。
3、不过，提醒一下，看来是不是刚有想法啊，考虑清楚需求吧，在这段时间买学区房要尽量小心。
仅供参考。
六
Q:家里有两个孩子，大哥上二年级。目前，他在丰台四中普通学校，第二个孩子在幼儿园。目前他在幼儿园上小班，2025年进入小学。两个孩子都是丰台户口。我计划在东城或西城买一栋小房子，用于两个孩子的学籍安顿下来。对于第二个孩子来说，2025年直接入学问题不大，但是对于第一个孩子来说有两个选择:1。转学2。跨区小升初。
这两种方式在不同的地区会有不同的政策。比如西城转学后的孩子不能像幼儿园的学生一样享受直升，但东城可以。但是西城离工作单位比较近，师资力量也比较强，我们应该如何选择东、西城？如果等到跨区小升初解决老板的问题，四年后政策会有多大的变化。还有一种说法是尽早转学，这个我们应该如何选择现在转学，还是过四年跨区小升初？哪个区域适合我们？
A：1、东城理论上可以享受直升，但前提是要能被送到直升学校。前提是直升学校有空余学位，然后运气好。此外，西城师资力量雄厚，体现在高分段，即考清北985的孩子。对于大多数孩子来说，东西城都差不多，老师也很强。
这判断了孩子的才华和父母的期望。天牛娃或目标清北985去西城，先拼八少八素，然后根据成绩考上牛高。普通孩子在东西城感觉方便，到处都差不多，东城也不容易被送到直升学校。
2、跨地区的初中取决于运气，没有人能保证。一般建议尽量提前转学，既要适应学习环境，又要避免初中分配的损失。四年后，政策不会有太大变化。无论哪一年转学，都是同龄人，竞争程度不变。
3、哪个区域适合？看资金。西城的常规建议是月坛，然后以北城为主。西城是和平里安交，南城龙体的房价相对比较合适。
仅供参考。
七
Q:我49岁，爱人50岁，我们都是junren，毕业后一直在budui工作，没有买房。目前女儿大三，我们三个户口都在海淀，想为她考虑一下未来的住房。最重要的需求是她的孩子上学。她希望用350元左右的现金争取全额或少贷款，买一套小公寓，尽量上更好的小学。最近看了八角、苹果园、七星园、金沟河、玉海园的二手房，不知如何选择，想听听你的建议。
A：1、大三的时候，我考虑了孙子孙女的学校。早点了，对吧？现在是北京历史上入学的高峰。当溢价高的时候，抢学区房可能不划算。毕竟，至少需要十年时间才能拿到学位。即使溢价保持不变，也要闲置十年。假设房子的总价是500万，30%的溢价率是贷款的150万。如果你不能生活或使用你的学位，闲置十年合适吗？好好想想。
2、石景山的学区房不算太多。七星园南区京源学区可以算，但是没有溢价。如果你想买，你可以选择一个好的板式建筑。看融景城比较合适，选择户型比较好，保值也比较强。海淀是学区房，永定路学区普通，但是玉海园的学校很好，水平很高，所以溢价率和平均水平差不多。
3、这是考虑学区溢价的问题。其他的是自住和保值。这两个地区的价格差别很大。如果我主要是石景山，买新房子的年龄和质量都很高，京源的学校也很好，没有溢价。
仅供参考。
八
Q:1993年生了一个一岁多的儿子，我和妻子都来自农村，从未买过房子。我们都在石景山工作。孩子们和我一起住在单位的集体家庭里。预算200，总价控制在350左右。我不想承受太大的压力。我想我可以在门口买一套80或90平方米左右的房子。我媳妇在苹果园工作。她认为她在石景山买了一个学区。看完古城、八角、苹果园的老小区，只能买一个50平米左右的。我们现在很纠结，想听听你的意见。
A：1、石景山只有京源和景远的学区房，其他的都没有溢价，生活的性价比也相当高。但是买不买的外人不容易建议，看看自己的需求。
2、在门头沟附近买东西是不够的。梧桐园是北京第二个竞争性住房试点项目，比后续的政策性住房要好。350万应该能买到一套小两居室，80平方米左右，保值还可以，到目前为止还没有落后市场。学校是京西第八中学，具体成绩我不知道，跟不上石景山也应该不错。
石景山要看自己的喜好。基本上都是老房子，保值差不多。他们也跟随市场，无法走出独立的市场。最多只是流动性的弱点。换的时候选择横盘期就行了，也不会吃亏。
3、我不好建议其他的，就是这些情况。
仅供参考。
九
Q:目前手里有一套德胜学区房，楼龄20多年，70平米左右。我以为孩子上大学的时候学区房的任务已经完成了，打算卖掉，然后在朝阳买一套改善的房子(如果不住，也可以租)。希望保值升值更好。如果有相应的学区，会更完美。也许孩子十年后结婚就用上了。你觉得需要卖掉这个学区房，还是干脆留给孩子以后用？
A：1、朝阳改善 保值 在学区，可以买嘉明、朝鲜或者陈分。都有比较新的商品房，质量好，保值好，学区赶不上德胜。两居室一般1000万，应该和德胜的70平差不多。最好增加一些预算。总价越高，溢价越低。如果再高，就没有溢价，生活性价比也更高。
2、是否更换取决于你自己。没有标准。不过，德胜的学区溢价相当高，现在一般在40%左右，与旁边的朝阳区相比就知道了。高峰过后，只能说德胜的支持会比其他学区强，但估计溢价也会受到一定程度的影响。看看政策。如果像韩国这样的老政策鼓励学区住房，可以保持热度，而像台湾省这样的热度会降低。毕竟人口趋势不容易逆转。
仅供参考。
随便买房就能发财的时代已经过去了，只有选对房，避开坑，才能享受到资产升值红利！