今年2月，“小阳春”来得早而突然。3月下旬，一线经纪人的直观感受是风向发生了变化。截至4月，新客户数量大幅下降，二手房市场回归理性。根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站数据，4月份北京市二手房网签量为13928套，较3月份的22192套明显下降，与去年同期基本持平。
展望未来市场走势，业内人士指出，由于交易节奏放缓，买卖双方博弈加剧，未来北京二手房市场发展基调仍将稳定。
四月北京市二手住宅网签数量为13928套，明显低于三月。图片
李楠(化名)毕业后一直在北京工作，有了一些积蓄，想在单位附近的阳桥北买房自己住，预算约400万元。今年4月中旬，他看中了一套挂牌价420万元的73平方米小三居。虽然他对整个房子很满意，但房子所在的楼层没有电梯，这让他有些担心，超出了预算。他请业主见面沟通，协商价格。经过多轮沟通，双方的差价只有1万元，但都陷入僵局，不愿再让步，最终未能成交。
这是北京链家丰台区阳桥北里社区店经理张科最近遇到的一起购房案例。在他看来，今年第一季度，由于市场迅速升温，购房者可能会急于买房。但到4月份，市场回归稳定，波动小，可售房源充足，客户选择空间大，比前两个月更理性。与此同时，大多数业主可以更快地接受市场变化。相比之下，新注册的业主心理预期会更高，买卖双方的心理博弈也会加剧。
“现在约客户出去看房比3月份难多了，这也导致了成交周期的延长。与2月份相比，成交量较2月份、3月份有一定的下降。今年第一季度，平均交易周期约为1个月，最快的交易周期为半个月，但现在基本上是3-6个月的交易周期，交易节奏明显放缓。”张科说。
事实上，这并不是个案。在采访中，不少经纪人表示，4月份购房者的心态正在悄然发生变化，只有看到各方面喜欢的房子，才会选择签合同，这更为理性。
隋晓东是北京中原万柳区蜂鸟家园店的经理。在他的印象中，目前的购房者更加理性。“比如今年有孩子需要报名的购房者，5月5日需要用房本报名，但到了4月中旬，他们还在筛选房子，整个过程并没有感到焦虑。与往年不同，这也从侧面反映了购房者对楼市没有涨价的期望和担忧。不用也不会注意。”
北京中原万柳区万泉新店经理安陆陆也表示，现在不用担心房子的顾客选择观望，业主不愿意降价，因为市场成交量大，导致了当前市场的一些游戏。
陈贵勋也有类似的感受。他是北京中原五棵松地区紫金长安店的经理。在4月份的二手房交易中，有一个令他印象深刻的订单：买家观望了近两年，同时通过经纪人看到了几十套房子，其中几套房子进入了买卖双方的谈判阶段，但最终由于各种原因没有签订合同，4月份，店经纪人帮他找到了一套房子，楼层满意，最终选择了签订合同。
看节奏放缓，市场热度下降在市场观望氛围的推动下，不少经纪人反馈，该地区的成交量有所下降。据麦田房地产世纪城东区区域经理谭月琴介绍，由于4月份购房者不追涨，交易量急剧下降，部分高价房无市。因此，一些业主开始回调价格，逐渐降至合理价格。因此，总体来看，4月份交易量减半，库存增加，去化缓慢。同时，购房者“下定决心”速度慢，观望情绪强烈。
在大红门商圈方面，二手房成交量也大幅下降。据21世纪珠江骏景东店经理江泉水分析，2月至4月，买卖双方的博弈相继消失。今年3月，主流交易户型的卖家明显“硬气”，部分买家出现追涨趋势。4月份，逐渐“五五开”，然后逐渐转为业主的弱点。在价格方面，由于春节后交易量的激增和部分地区价格的上涨，北京的整体上市量也上升到了很高的水平，这也在一定程度上决定了价格适度下跌的必然性。
新宫商圈也不例外。据21世纪房地产南庭新苑店经理张超群介绍，3月份经纪人几乎很忙，回顾更多，可以明显感觉到客户购买意向高，交易量大，周期短；4月份不那么紧张，节奏慢，“一些替代买家没有找到合适的房子，导致他们想卖的房子不能签合同，害怕波动太大，影响下一个计划，这可能与3月份更多的房屋交易有关，一些合适的房屋没有时间开始。”
鲁谷远洋山水区的热度也有所下降。据麦田房地产远洋山水区区域经理连传宝介绍，4月份区域二手房市场成交速度有所放缓，看涨量也有所放缓。此外，购房者的看房时间和决策周期都有所延长，价格预期也有所降低。
值得一提的是，今年受政策推动的影响，许多地区有更多的改善客户，甚至达到了区域市场的历史新高，导致改善公寓更受购房者的青睐。例如，在大红门商务区，据江泉水介绍，一位购房者一直关注珠江俊景的大三居室。因为他有两个孩子，有更多的家庭，他更喜欢176平方米的大平层。然而，由于原来的房子销售速度慢，她错过了两套自己喜欢的房子。最后，她选择涨价50万元，买了一套新注册的三居室公寓，“同一社区的另一套一居室公寓两次降价，都低于去年的价格，卖家更着急，幸运的是最终成功卖出，真是冰火两重天。”
北京二手住宅网签13928套经历了2、3月份成交量快速上升后，4月份北京二手房市场回归理性。根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站数据，2023年4月，北京市二手住宅网签量为13928套，明显低于3月份的22192套，与去年同期基本持平。4月上半月，市场下跌趋势持续，下半月基本回归正常水平，进入平稳运行阶段。
在市场热度下降的同时，各方预期也较前期有所下降。随着春节后市场的逐渐清理，需求端的观望情绪也开始滋生。对此，北京链家研究院分析师冷会指出，这背后的主要原因有两个。一是买卖双方预期差距拉大，难以达成共识；二是前端需求减少导致置换链稳定性下降，进而导致部分改善需求入市策略趋于保守。总体而言，当前市场已基本回归正常。
麦田房地产分析认为，4月份北京二手房成交量下降，一是因为“小春”后，需求正常下降，二是今年“小春”早期积压购房需求，近年来成交量创下新高，使4月份成交量回调更加明显。
价格方面，据北京链家研究院统计，4月份北京市主要城区二手房价格走势普遍稳定，城市平均成交价格波动主要受结构性因素影响。从交易结构来看，随着相关需求的释放，3月份中心城区的交易比例进一步下降，导致城市平均成交价格略有下降。
从二手房均价来看，根据麦田房地产数据监测，4月份北京二手房均价保持稳定，业主对市场的整体预期相对稳定；另一方面，与3月相比，4月份二手房议价空间扩大了0.23个百分点。对于一些急于交易的业主来说，他们愿意在4月份以更多的价格让步换取交易。此外，由于交易放缓，虽然新增上市住房数量有所减少，但4月份二手房上市住房总量持续增长，比3月份增长4.5%。
展望：预计5月份二手房市场保持稳定值得一提的是，在政策方面，北京于3月底启动了股票性住房交易的“抵押转让”。然而，从实际效果来看，这些政策暂时对买卖双方没有明显的影响。
在此背景下，展望下一个市场，江泉水分析表示，预计5月份市场将略好于4月份。经过4月份市场的转折点，预计一些想卖房的业主会更加务实理性，成交量可能会慢慢恢复。
谭月琴还表示，经过一个月的博弈，随着业主价格预期的合理下跌，预计5月份成交量将有所提高，价格仍将相对稳定，但将越来越反映“一房一价”。同一地区、同一社区的房价也会有很大差距，购房者仍不会追涨，但遇到质量符合自身要求、价格合理的房子，他们会很快开始。
对于5月份的市场情况，也有不少经纪人预测，与4月份相比，市场不会有太大的改善，依然“稳”字当头。
麦田房地产分析，进入4月后，购房者心态更加稳定，随着上市数量的不断增加，业主需要合理定价加快交易，但总体而言，在政策保持稳定的前提下，北京二手房市场预计将在5月份保持稳定发展。冷会还指出，由于交易节奏放缓，买卖双方博弈加剧，未来市场发展基调仍将保持稳定。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 李铭