某价倒挂新盘火爆开盘现场。 截图来自某中介朋友圈
今年4月，北京新房的热度继续上升。记者注意到，最近北京许多新房被抢劫，疯狂抢劫背后的原因除了新房、精装等优势，还有一些新房价格和周边二手房明显“倒挂”，“买赚”诱惑，使北京房地产市场首次诞生了“新”客户。
但与上海购买新房需要考虑“积分”不同，北京新房开发商对刚性需求或改善需求的真实性和紧迫性没有调查，只要有购买资格，一些热门房地产甚至需要全额或短时间首付，面对支付需求，现金“水平”客户最受开发商的青睐。
业内多方向记者表示，为了防止有人“利用漏洞”，可以考虑出台合理政策，遏制“倒挂”赚钱渠道；同时，在呼吁新房热卖的情况下，房地产项目采取更公平、更合理的方式储蓄客户。
部分新房热度爆棚2023年春天，北京住房市场明显升温。据北京市住房和城乡建设委员会统计，3月份，北京市共有29270套商品房，其中新房7078套，二手房22192套，新房和二手房环比增长近50%。
今年4月，与近期二手房市场疲软相比，北京新房市场表现非常强劲，热度仍在增加。据乐居网统计，截至4月23日，北京新房网上签约6411套，明显高于3月同期。除4月24日至27日的交易数据外，截至4月27日，北京新建商品房已交易7371套，已超过3月份的交易数量。
从多位房地产销售人员和购房者那里，《中国时报》记者了解到，位于南四环丰台区的建发景源，指导价为8.5万元/平方米，3月5日开盘。目前，106平方米的小户型几乎没有可供选择的楼层；位于北五环海淀区的栖海福松，指导价8.2万元/平方米，3月18日开盘，其中100平方米的小户型，当天售罄；位于东五环朝阳区的温暖环境，指导价8.5万元/平方米，4月20日开始选房。4月24日，有关注该楼盘的购房者向记者反映，该楼盘已“基本无房”；位于北五环外昌平区的越秀星月，4月26日增加了剩余400多套房屋，1200多个家庭参与了排卡，当晚房屋售罄。
“现在好卖的项目都是闷声发大财，温馨的销售人员也不介绍宣传，开盘后不久就问房源就没了。打算在朝阳、海淀置换房产的李军告诉记者。记者还注意到，北京的许多新房项目不仅和谐，而且“悄悄”售罄。房地产中介赵福（笔名）告诉《中国时报》，3月底，中信城第四期800多人抢购500多套房屋，开盘当天售罄。像中信城这样紧缺的楼盘，开发商根本没有和我们合作，也没有做宣传，他们很快就能卖完。
从北京待售的项目情况来看，未来部分地区新房的高热度将继续。记者从越秀销售人员处了解到，越秀天悦位于西五环石景山区，预计5月底开盘，指导价7.48万元/平方米，首次开盘300套，目前正处于诚意登记阶段。近一个月来，已注册意向客户350余人，预计开盘时将通过彩票选房；亦庄丰和嘉惠销售人员，告诉记者该项目4月28日开始排卡，预计小户型热度较高，会出现抢购。
某项目售楼处现场。 董红艳/摄
“目前，北京有近100栋新楼在售，昌平南板块、朝阳东坝、大兴西红门都是热门板块。房地产经纪人周琦（笔名）告诉《中国时报》，许多房地产将出现“抢劫”的情况。例如，北五环外昌平朱辛庄上海大华的土地估计将于5月和6月开业，位置比越秀前的土地要好。然而，事实上，除了被抢购的房地产外，现在很多房地产都很好，如昌平区建发文源府、大兴区华润橡树湾、石景山中海长安誉等，这些房地产规模相对较大，销量相对较慢。
但值得注意的是，北京新房市场也出现了两极分化的迹象，部分地区仍是新房的“低压”区。例如，记者注意到，北京台湖和马驹桥的一些新房在解除“双限购”后，在量价上“冲了一波”，后来后劲不足，去化速度缓慢。其中，比较典型的是2020年8月开盘，目前仍在售的金悦县。房地产中介工作人员张华（笔名）告诉记者，金悦县房地产限于竞争性住房。以前，很多人对这个项目的期望太高了。与正常商品房相比，质量并不高。第一期收房时，他们还保护了自己的权利。在六环路外，他们离地铁很远。他们已经卖了很长时间了，“双限购”还没卖完。
“倒挂打新”，购房门槛越来越高？“同一地区的新房一般更受关注。”周琦解释说，新房环境好，居住舒适度高，户型合理，密度低，物业服务好。而且，随着出生人口的下降，未来内城的学区房无法与这种新房相比。近年来，老房子太难卖了。除了少数对口好学校的学区房，很多老小区的房子都不容易卖。
记者注意到，部分新房火爆与房价倒挂有很大关系，刺激了房地产市场“创新”的盛行。据赵福介绍，中信城四期开盘单价为16-17.5万元/平方米。与已交房的中信城一、二、三期二手房单价17-20万元/平方米相比，差价为1.5-4万元。中信城是二环路绝版带学区的新房。以这个价格买是为了赚钱。
“新房价格倒挂会刺激周边业主抢购。”周琦认为，在不炒房的政策下，很少有人会专门炒房，因为利润率小，资金占用多。然而，大多数人仍然有一定的投资心理。“没有人希望自己的房子在买房后降价。买房不仅是为了自住，也是为了配置优质资产抵御通货膨胀。”。
中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹林华在接受《中国时报》记者采访时表示，近年来房地产市场“创新”较为普遍，主要是因为政府限制了新房价格，导致新房价格低于同一地区质量的二手房价格。记者注意到，近日有传言称北京将“提高新房指导价”。对此，周琦认为，今年土地拍卖的价格应该会上涨，新房指导价很可能会上涨。
易居研究所研究主任严跃进告诉《中国时报》，新房倒挂是许多大城市的一个问题，近年来越来越明显。最初是为了通过控制新房价格来稳定房价，但也让新房和二手房形成了价格差异，让每个人都觉得有利可图，然后诱发了新的房地产投机心理，并没有完全将有生活需求的人纳入购房行列。
对于“倒挂新”，严跃进认为新房销售可以考虑税收约束，例如，新房销售，可以要求政府支付部分房价上涨，遏制“倒挂”赚钱渠道；或控制价格，降低二手房和新房价差；此外，在“租购”的背景下，可以适当增加入学等方面的权益，吸引更多的人租房。
记者注意到，更受欢迎的房地产对购房排卡设置了排卡金和验资环节。例如，越秀天悦销售人员透露，该项目正处于排卡阶段，需要验资40%的首付款。81平方米户型验资约240万元，97-102平方米户型验资约290-300万元，115平方米户型验资约340万元，130平方米户型验资约400万元，只有进行排卡验资的客户才能参与开盘；据房地产销售人员介绍，4月11日开始收取20万元认筹，并要求验资200万元。
一些买家说，现在越来越多的房子需要验资，购买门槛越来越高，没有钱看房子，似乎没有诚意，没有数百万元的“零花钱”很容易被其他抢劫的人鄙视。
在这方面，合硕机构首席分析师郭毅告诉《中国时报》，获得预售证书后的号码验资是开发商提前锁定目标客户的一种方式，也是开发商的正常营销手段。在不损害买家利益的前提下，开发商应有相对灵活的营销工具和方法，以更好地激发市场活动。
然而，记者了解到，过热的情况实际上也滋生了一些问题。赵福告诉记者，通常有近3000人打算购买中信城第四阶段。然而，由于房子更受欢迎，开发商开始对买家“挑剔”，要求首付必须达到80%以上才能参与开业。大约三分之二的人被筛选出来。
比80%的首付更“厉害”的是，有些房地产需要全额支付。周琦告诉记者，每个项目的具体情况并不完全一样，要求和标准也不一样。有些项目有钱买不到。比如上个月某项目开盘时，需要验资1000万元进行卡注册，注册时间预留3天后开盘。选房者要求开盘三天内全额支付。
对于“提高首付比例”的做法，房地产律师王玉辰告诉《中国时报》，开发商不能提高首付比例，实际上侵犯了购房者选择支付方式和权利，这种行为不公平、合理、不合规。
记者注意到，鉴于部分房地产销售情况，2021年北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步规范新商品房销售行为的通知》，如果项目注册意向客户超过批准销售房屋的三倍，应优先按照本市限购政策向本市无房家庭居民家庭周边单位职工家庭销售，三倍内先到先得。
但现阶段，似乎没有一个“大卖”的开发商把“通知”的精神放在对客户的首要考虑上。
二手房遇冷截断“置换链”与“打新”热相反，二手房市场突然变冷。据北京市住房和城乡建设委员会统计，截至4月26日，北京市4月份二手房成交量为12101套，较上月同期下降26.2%。根据麦田房地产数据监测，4月份北京二手房上市量较上月增长4.5%。根据链家网房源信息，今年以来，北京市二手房上市量已超过11万套。
记者从购房组看到，一些正在更换的购房者对当前火热的新房市场“叹息”，原计划出售二手房置换改善，但由于进入4月以来，市场低温，难以出售。业主小林（笔名）对记者说，“我的房子在社区公寓，位置是最好的，也是新房子，在市场上，我的公寓挂一周基本上可以卖，现在我挂了近两个月，从多到少，因为周围的低价新房进入市场，我的房子基本上没有人看，我降了两次价格，或者不能卖，然后下降，卖钱不够我更换，所以计划五一假期后下架，也不要更换。”
其他准备买新房的业主，也因为二手房卖不出去，置换计划被搁置在一半。
对此，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“创新”是因为价格便宜，但却让市场变成了“剃头挑热”。如果二手房交易不能繁荣，新房的火爆就很难持续下去，因为真正的购买力还是来自“置换大军”。只有让置换的“金字塔”全链流动起来，市场才能真正恢复活力。对于真正需要的购房者来说，让他们放心的一个重要前提是“房子将来不会贬值”。否则，即使有真正的生活需求，很多人还是会选择持币观望。