深圳一直以“寸土寸金”著称，但在今天要开发的土地上，真正能被称为“宝地”的并不多。
深圳湾是一片罕见的吸金宝地。
因此，近两天来，关于深圳湾超级总部基地商改住的消息引起了广泛关注。
01近日，深圳市规自局发布公告，拟调整红树湾地区法定规则DY04、DY08两个单元。
这两块地块原本是商业用地，经过调整，DY04单元计划新增九年一贯制学校用地，DY08单元将部分地块改为二级住宅用地。
根据规划图，该住宅用地分为两块，占地面积1.7万平方米，容积率6.0，总建筑面积约20万平方米。
对于改名后的深超总来说，这次规划调整是唯一的住宅用地。
02纵观整个深圳，深超总区的定位和位置价值都在金字塔的顶端，很少有人能与之折断手腕。
2001年底，中信红树湾和红树西岸的土地拍卖是该地区最后一次出让的住宅用地。
自2005年红树西岸发售以来，深超总区没有新房入市，二手房业主普遍不愿出售。
参照二手房价格，中信红树湾最新成交价在15万/平左右，而红树西岸成交价在18万/平左右。
据悉，在接下来的土地拍卖市场，这块土地将被拿出来拍卖，有人还专门为此计算了一笔账，预计能卖出100亿左右。
美中不足的是，办公楼太多，未来住宅项目可能看不到海景。但如果价格有限，这对投资来说是一个很好的选择。
03关于这一调整，还引出了一个问题：
为什么唐唐深圳湾超级总部基地突然新增住宅？有人说，是因为地主家包里害羞，所以土地的性质才会改变， 毕竟，住宅用地比商业用地好得多。
首先，这是一个想法，其次，无论真相是什么，城市经济对房地产市场的影响只有两种。
经济繁荣的城市，到处都是赚钱的机会，房价不会太便宜，核心区的好产品越多，房价就越贵。
城市经济低迷，为了填补财政收入的差距，我们会尽一切办法扭转局面，包括加大刺激房地产市场的力度。如果深圳楼市真的出台了强有力的刺激政策，哪些板块最终会受益，我就不用多说了。
事实上，近年来，深圳一直在努力增加住宅供应，将原来的非住宅用地改为住宅用地，其中许多被公认为美丽的土地。
比如刚刚开盘的华润超核中心润府，靠近快乐港的宝中08-27地块，前身都是商业用地。
04就在昨天，前海妈湾也传来了商改住的消息，一口气增加了14块住宅用地。
经调整，妈湾将新增1.3万多套住宅供应。
这一消息一出，短期利空前海房价。最直观的影响是前海的二手房短期内会受到严重打击，前海的新房也会变得难以销售。
当然，最悲剧的是招商领喜这套法拍房，一拍的时候心情很高，12万单价直接流拍。
二拍单价降至9.6万，原本顺利拍出没有悬念，但根据目前的情况，很可能还会继续流拍。
妈湾新增供应1.3万多套，听起来很大，但都是分批推出的。而且，与前海数十万就业岗位相比，这一规模仍供不应求。
根据原桂湾、前湾、妈湾的规划，整个前海的住宅用地很少。未来前海建成入住后，几十万人将住在哪里？他们会去宝中、南头、蛇口等溢出住宅区吗？
如果是这样的话，势必会加剧整个地区的交通拥堵。因此，前海部分地块的商业改造也缓解了前海未来通勤拥堵的矛盾。
总的来说，马湾的地块调整短期内会对前海的房价产生影响，但从长远来看，有利于提高前海地区的居住舒适度。
据说深圳的土地很少，但从这些地块的规定来看，只要是交易者想做的，就没有什么是做不到的。
因此，深圳从来不缺土地，即使是南山前海这样的地方，只要适当调整，仍能增加不少住宅供应。
未来，对于购房者来说，选择合适的区域比什么都重要。
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